Condomínio mais caro reduz o valor do aluguel – Um estudo da LAR.app

Parece óbvio, e é. Uma boa administração de condomínios, com técnicas de gestão modernas e inovadoras e o uso de recursos tecnológicos, pode gerar redução da burocracia e do valor das taxas de condomínio rapidamente. Esses ganhos levam à valorização dos ativos, dado que os proprietários dos apartamentos não precisarão mais depreciar o preço dos aluguéis para compensar mensalidades de condomínio excessivamente altas.


O raciocínio é simples, e os ganhos que uma administração bem conduzida podem proporcionar logo de início ultrapassam os 10% nas taxas de condomínio. Ou melhor, pense que, se a sua gestão de condomínio fosse mais eficiente, seria possível economizar o equivalente ou mais do que o valor de um boleto mensal. Os recursos economizados podem ainda ser revertidos para o bem-estar dos moradores, por meio de investimentos estruturais, a exemplo da criação de novas áreas de lazer.


Por outro ângulo, a falta de uma gestão profissionalizada e com as falhas decorrentes desse improviso gera o que tratamos como a “conta da ineficiência”, a qual eleva o valor dos condomínios e deprecia o valor dos aluguéis.


Como resultado, a cada R$ 1,00 no valor no aumento do condomínio por unidade (apartamento ou casa) em São Paulo, há uma redução do valor do aluguel entre R$ 1,20 e R$ 3,20, nas residências entre 75 metros e 200 metros quadrados, as mais procuradas.

Chegamos a esses dados a partir de uma análise de 1.500 anúncios online de aluguéis nos bairros do centro expandido da capital paulista, sobre os quais aplicamos uma fórmula estatística combinando metro quadrado, valor do condomínio e valor do aluguel.

Os prejuízos com a ineficiência na administração tem relação com a agilidade para encaminhamento e solução de reparos necessários, como infiltração de piscinas ou nas edificações, por exemplo. O tempo médio para esses tipos de procedimentos, usualmente verificáveis no mercado condominial, é de quinze dias, o que é extremamente longo e gera prejuízos desnecessários. O prazo de dois dias é o mais eficiente para eliminar perdas e gerar economias.


Isso decorre do desencontro de informações sobre custos de fornecedores e ausência de negociação direta e com maior poder de força junto a esses prestadores de serviços, além do excesso de burocracia em todo o trâmite. Administradoras chegam a passar três cotações diferentes para o condomínio escolher, ao invés de entrarem diretamente na seleção e gestão desses fornecedores buscando o melhor preço.  


Como resultado, tanto a burocracia, por vezes repetitiva e desnecessária, como a falta de cotações mais bem estruturadas junto aos fornecedores elevam os custos das intervenções nos prédios, bem como das taxas de manutenção e administração.


Há casos ainda mais graves de irresponsabilidade no gerenciamento de condomínios, como o de uma administradora sediada na região do Vale do Paraíba, no Estado de São Paulo, que simplesmente sumiu com R$ 1,7 milhão da carteira de seus clientes. Ao final de 2017, condomínios em Caraguatatuba começaram a receber cobranças de contas em atraso.


Quando os síndicos foram ao banco verificar a situação, descobriram que o dinheiro das contas desses prédios estava sendo desviado para conta da administradora – e olhem que era uma gestora tradicional e de grande porte na cidade. Para outros condomínios, a mesma empresa inventou desculpas de que havia realizado investimentos junto a prestadores de serviços, mas que esses haviam “quebrado” sem executar os trabalhos e, tampouco, teriam condições de devolver os pagamentos.


O mercado brasileiro soma aproximadamente 150 mil condomínios, segundo estimativas elaboradas pela LAR.app. Destes, 25 mil somente em São Paulo, de acordo com o Secovi-SP – montante esse que representa R$ 16 bilhões transacionados anualmente.


É necessário, portanto, que os condomínios sejam administrados com a mesma visão e expertise que se tem nos negócios empresariais e financeiros, de forma que haja redução de custos, maior eficiência nos gastos e geração de dividendos para os “acionistas”, no caso, os condôminos, por meio da valorização dos seus imóveis e aplicação dos recursos em melhorias nos edifícios.

Apesar de óbvio, como disse no início, impressiona a falta de cuidado com o próprio patrimônio por um grande contingente de síndicos e administradores de condomínio. Veja a repercussão do estudo da LAR.app nas mídias, Exame, IstoÉ e Uol Economia.


Compartilhe esse post nos botões das redes sociais abaixo!

Resumo Metodolodia do Estudo LAR.app Condomínios Digitais:

  1. Foram levantados dados de aproximadamente 9 mil imóveis residenciais em São Paulo-SP, dentre centenas de imobiliárias diferentes com anúncios online que atuam na capital.
  2. Selecionamos 14 bairros que possuem valor de metro quadrado e IDH semelhantes: Bela Vista, Brooklin, Cerqueira César, Consolação, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim Europa, Jardins, Moema, Perdizes, Pinheiros, Vila Madalena, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia.
  3. Além dos bairros selecionados, definimos um valor máximo de condomínio de R$2.000 e R$5.000 de aluguel para obter um resultado estatístico mais confiável, uma vez que a partir desses valores existem outras variáveis importantes a serem consideradas no valor do aluguel que não estamos utilizando neste estudo.
  4. Após reduzirmos nossa amostra (conforme descrito em 2 e 3), chega-se em uma amostra de mais de 1.500 imóveis residenciais.

Concluímos que:

  • Residência de 200 metros quadrados: para cada R$ 1 de aumento no valor de condomínio (unitário; cota condominial de uma unidade) em uma residência o valor do aluguel anual cai em R$ 3,20, ou seja, em um aumento de R$ 100 mensais o proprietário perde em média R$ 3.820 anuais enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.
  • Residência de 150 metros quadrados: para cada R$ 1 de aumento no valor de condomínio (unitário; cota condominial de uma unidade) em uma residência o valor do aluguel anual cai em R$ 2,40, ou seja, em um aumento de R$ 100 mensais o proprietário perde em média R$ 2.865 anuais enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.
  • Residência de 100 metros quadrados: para cada R$ 1 de aumento no valor de condomínio (unitário; cota condominial de uma unidade) em uma residência o valor do aluguel anual cai em R$ 1,60, ou seja, em um aumento de R$ 100 mensais o pro prietário perde em média R$ 1.910 anuais enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.
  • Residência de 75 metros quadrados: para cada R$ 1 de aumento no valor de condomínio (unitário; cota condominial de uma unidade) em uma residência o valor do aluguel anual cai em R$ 1,2, ou seja, em um aumento de R$ 100 mensais o proprietário perde em média R$ 1.432 anuais enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.

*Este estudo foi realizado pela LAR.app, para uso exclusivo da LAR e autorizados. As informações aqui prestadas não podem ser reproduzidas sem a expressa autorização da LAR.

Compartilhe esse post nos botões das redes sociais abaixo!