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Direito condominial: o que o síndico precisa saber


Postado em 16/12/2019

O condomínio, assim como outras áreas da sociedade, possui regras regulamentadas. Com sua própria legislação, esses empreendimentos possuem definições sobre a relação entre moradores e normas de conduta esperadas de cada condômino. Por isso, como síndico, é de extrema importância entender um pouco sobre o direito condominial.

Essa esfera jurídica brasileira foi criada com o intuito de regulamentar as relações entre todos os stakeholders de um condomínios a fim de eliminar problemas e tratar esses empreendimentos de forma regulada. Por conta disso, separamos os principais tópicos que um síndico profissional deve conhecer com relação ao direito condominial. Confira:

O que é direito condominial?

É a área do jurídico brasileiro que, de modo exclusivo, contempla a regulamentação do vínculo entre moradores, visitantes, administradores e profissionais das construções imobiliárias. Desse modo, o direito condominial trata exclusivamente de empreendimentos com propriedades que compartilham seu espaço com outras pessoas. Aqui, envolvendo tanto condomínios residenciais como os comerciais.

Nessa esfera do Direito, são definidos temas de interesse de proprietários, inquilinos, condôminos e vendedores de imóveis. Dessa maneira, apesar de que somente um advogado especializado na área deve conhecê-la a fundo, como síndico, é imprescindível ter um conhecimento base sobre o assunto.

Legislação vigente sobre o assunto

O direito condominial é atualmente previsto entre os artigos 1.331 e 1.358 do Novo Código Civil de 2002. Essa definição de regras foi aperfeiçoada nesse ano, tendo sido anteriormente regulamentada pela lei 4.591, definida em 1964.

O regimento funciona como um estatuto, possuindo caráter institucional. Desse modo, destaca quais elementos podem e devem ser previstos na convenção de condomínio e seu regimento interno. Esses documentos tratam de regras e temas importantes de cada empreendimento de modo isolado. Entretanto, não possuem poder jurídico para se sobressair ou contrariar qualquer termo encontrado no Código Civil.

Assuntos que envolvem o direito condominial

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Quem vive ou trabalha em um condomínio sabe: às vezes, surgem conflitos entre as pessoas que residem ou atuam profissionalmente em empreendimentos do tipo. Nesse sentido, existem alguns temas muito recorrentes no direito condominial. Veja os detalhes de cada um deles abaixo:

  • Inadimplência: a ausência de pagamento da taxa de condomínio é o elemento mais tratado pelo direito condominial. Normalmente, acontece por meio de uma cobrança judicial da dívida de um proprietário ou morador com determinado empreendimento;
  • Animais em condomínio: a presença ou circulação dos pets costumam ser muito discutidas no direito condominial. Alguns moradores se sentem insatisfeitos com a existência dos animais no espaço e podem acionar um advogado para tratar do assunto;
  • Ruídos e barulhos: seja dos animais, destacados acima, de crianças, funcionários ou vizinhos. O tema, recorrente em quase todas as reuniões de condomínio, virou assunto de um dos nossos posts;
  • Manutenção do espaço: aqui são discutidos todos os elementos que envolvem a preservação do condomínio, como infiltração ou vazamento de água, a conservação do espaço, limpeza das áreas comuns, etc.;

Como lidar com possíveis conflitos?

Como síndico, você com certeza terá que se envolver com alguma (ou muitas) das situações destacadas acima. Assim, é importante entender quais são as alternativas jurídicas que você tem acesso sobre qualquer conflito entre os moradores e profissionais do seu condomínio. Veja abaixo:

  • Advogado: a contratação de um especialista em direito condominial ajuda a esclarecer dúvidas sobre a legislação vigente e pode ser realizada tanto pelo morador quanto pelo síndico. Acontece normalmente em situações que extrapolam os limites do direito de propriedade ou vizinhança;
  • Juizado Especial: conhecido como tribunal de pequenas causas, foi criado para a conciliação e julgamento de causas consideradas mais simples (como um inconveniente com um vizinho que não respeita o espaço delimitado por sua vaga no estacionamento, por exemplo). É uma solução tida como rápida e menos burocrática para problemas com pessoas físicas. É obrigatório comparecer com um advogado em causas que excedam o valor de 20 salários mínimos;
  • Câmara de arbitragem: o julgamento de casos realizados aqui tem o mesmo valor de uma causa judicial. Mais ágil do que um processo tradicional, conta com um árbitro imparcial que decidirá sobre a situação apresentada após ouvir as partes interessadas. A presença de advogado não é obrigatória;
  • Câmara de mediação: semelhante a câmara destacada anteriormente, envolve a contratação de um mediador profissional junto a um órgão regularizado. Aqui, o objetivo principal é chegar uma solução que agrade os dois lados da disputa do conflito. Se não apresentar uma conclusão, é necessário envolver o Judiciário.

Gostou de conhecer um pouco mais de direito condominial? Fique ligado nos outros conteúdos do blog da LAR para tornar sua gestão ainda mais assertiva!