Presente no setor imobiliário, a fração ideal é um assunto que pode gerar dúvidas. Porém, sua importância exige que proprietários de imóveis e funcionários de condomínios entendam bem o conceito. Afinal, esse parâmetro é utilizado na construção da estimativa do valor da contribuição condominial mensal desses empreendimentos.
Pensando nisso, preparamos esse artigo para explicar o que é fração ideal, como calcular essa quota e te mostrar o que o Código Civil fala sobre o assunto. Confira:
O que é fração ideal?
A fração ideal é conhecida como a parte indivisível do terreno e das áreas comuns de um condomínio. Esse parâmetro é correspondente à unidade privada de cada proprietário. Dessa maneira, é composta de uma parte comum e uma autônoma. Pode ser expressa de modo ordinário ou em forma decimal.
O detalhamento das frações ideais em um condomínio é uma das exigências dos cartórios de Imóveis para a produção do Registro de Incorporação de um imóvel. Além disso, o parâmetro pode ser utilizado de diferentes maneiras. Alguns exemplos são o rateio das despesas comuns e a votação nas assembleias.
Definições da Lei sobre as frações ideais
O artigo nº 1.331 do Novo Código Civil estipula algumas definições sobre a fração ideal. Veja o que destaca o 3º parágrafo a seguir:
“A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
Código Civil Brasileiro
O artigo nº 1.352 do Código Civil também determina que os votos em assembleias devem ser proporcionais às frações ideais correspondentes de cada propriedade, exceto nos casos em que a constituição do empreendimento for contrária à essa norma.
Como calcular a fração ideal
As frações ideais devem corresponder a quotas percentuais atribuídas às unidades autônomas e privativas de empreendimentos imobiliários, como condomínios residenciais. Esse valor representa o percentual do direito que um condômino tem sobre o terreno e a edificação em que reside. Como falamos anteriormente, a fração ideal pode ser exibida de maneira decimal ou ordinária.
O cálculo do valor deve ocorrer da seguinte forma:
- A área privativa de uma unidade (metragem da casa ou apartamento) + espaço correspondente a vaga de garagem ou depósito (se pertencerem ao proprietário) X coeficiente da equivalência (cálculo da área equivalente a todas áreas comuns de um condomínio, como áreas comuns, espaços para circulação, vagas de estacionamento, etc.
- O resultado desse cálculo é a fração ideal, que também pode ser conhecido como coeficiente da proporcionalidade.
A importância dessa definição
A fração ideal possibilita que as unidades tenham designações únicas em condomínios e outros empreendimentos imobiliários. Assim, fica claro o que cada proprietário tem direito. Por isso, é essencial para comunidades que fazem o rateio de despesas (principalmente naquelas que não contam com individualização de água e gás, por exemplo).
Variando nas convenções de cada condomínio, as frações ideias podem ser utilizadas para definir o peso de votos em assembleias ou como forma de divisão de gastos, como falamos anteriormente.
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